Giá nhà ở Trung Quốc thực tế đã giảm, có thể tệ hơn nhiều so với dữ liệu chính thức
ngày phát hành：2024-03-22 15:43 Số lần nhấp chuột：119Tuy nhiên, các đại lý bất động sản và dữ liệu riêng tư vẽ ra một bức tranh tồi tệ hơn nhiều so với dữ liệu chính thức. Theo Bloomberg (liên kết), những dữ liệu này cho thấy tại những vị trí đắc địa ở các khu vực đô thị lớn như Thượng Hải và Thâm Quyến, cũng như ở hơn một nửa số thành phố hạng hai và hạng ba của Trung Quốc, giá nhà cũ đã giảm ở mức ít nhất 15%. Các đại lý bất động sản cho biết giá nhà ở cũ ở Hàng Châu đã giảm khoảng 25% so với mức cao nhất vào cuối năm 2021.
Những người trong ngành và các nhà kinh tế cho rằng chỉ số giá nhà ở chính thức của Trung Quốc có thể đã đánh giá thấp mức độ suy giảm.
Điều này làm tăng thêm mối lo ngại của các nhà đầu tư về tính minh bạch của nền kinh tế Trung Quốc, đồng thời gây nghi ngờ về việc liệu các nhà lãnh đạo cấp cao của Đảng Cộng sản Trung Quốc có hiểu biết chính xác về thị trường khi đưa ra các biện pháp kích thích hay không.
Điều này cũng tạo ra một rủi ro khác, đó là người mua nhà có thể đứng ngoài, chờ dữ liệu chính thức cho thấy giá đã giảm trước khi thực hiện động thái.
Các nhà phân tích cho rằng phương pháp tính chỉ số giá nhà đất của ĐCSTQ một phần dựa vào các cuộc khảo sát thay vì dữ liệu giá giao dịch thực tế, điều này cho phép chính quyền điều chỉnh xu hướng và tránh những biến động lớn. Ngược lại, tại Hoa Kỳ, Chỉ số giá nhà quốc gia S&P CoreLogic Case-Shiller được trích dẫn rộng rãi sử dụng dữ liệu giá nhà được thu thập bởi các văn phòng Recorder of Deeds trên toàn quốc.
Andar BarharHenry Chin, Trưởng phòng Nghiên cứu Châu Á Thái Bình Dương của Tập đoàn CBRE, cho biết: “Dữ liệu giá nhà ở nhiều quốc gia dựa trên tổng lượng giao dịch trên thị trường, trong khi Trung Quốc (Đảng Cộng sản Trung Quốc) sử dụng mẫu chọn lọc khi thị trường rơi, , tình hình thực tế khó được phản ánh trong dữ liệu đó.”
Alicia Garcia Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực Châu Á-Thái Bình Dương tại Natixis, cho biết dữ liệu dựa trên khảo sát "có thể tránh được những biến động dữ dội".
"Tuy nhiên, khi mọi người lo lắng về việc giá sẽ tiếp tục giảm và ngừng mua, những dữ liệu đó sẽ mất đi ý nghĩa riêng của nó."
Vào tháng 7 năm nay, các nhà kinh tế của Tập đoàn Goldman Sachs cho biết trong báo cáo "Tìm hiểu sự khác biệt trong các biện pháp đo giá nhà’s của Trung Quốc" rằng điều này phần nào giải thích tại sao quan chức ĐCSTQ và những thay đổi về giá nhà do các nguồn tư nhân đề xuất lại xuất hiện trong một số trường hợp có thể không nhất quán với nhận thức của thị trường.
Không giống nhiều nơi trên thế giới, chính quyền Trung Quốc không công khai giá nhà sau khi giao dịch. Năm 2021, Cục Thống kê Đảng Cộng sản Trung Quốc đã đưa ra một tuyên bố trên trang web của mình trước những lo ngại của người dân về chỉ số giá nhà đất chính thức, cho rằng “về tổng thể, chỉ số giá nhà đất ở 70 thành phố nhìn chung có thể phản ánh những biến động trong điều kiện cung cầu tổng thể của thị trường bất động sản.”
Vào ngày 17 tháng 1 năm 2022, dự án khu dân cư Phoenix do Shanghai Country Garden Holdings Co., Ltd. (Qilai Shen/Bloomberg qua Getty Images)
Dữ liệu riêng tư cho thấy giá nhà có thể đã giảm mạnh
Bloomberg cho biết giá nhà đất tại một số cộng đồng ở Hàng Châu đã giảm từ 25% đến 28% so với mức đỉnh điểm vào khoảng tháng 10 năm 2021.
Các nhà kinh tế từ Guolian Securities đã viết trong một báo cáo, trích dẫn dữ liệu từ KE Holdings, một nhà cung cấp dịch vụ giao dịch nhà ở cũ, rằng ngay cả tính đến tháng 3, trước một đợt suy thoái kinh tế mới, hơn một nửa Giá nhà ở cũ nhà ở cũ ở các thành phố hạng hai và hạng ba cũng giảm hơn 15% so với mức đỉnh.
Các nhà kinh tế cảnh báo rằng do cơ quan này chỉ tổng hợp dữ liệu từ tháng 11 năm 2018 nên mức giảm thực tế so với mức đỉnh có thể lớn hơn.
Các thành phố hạng nhất cũng không thể trụ vững trước sự suy thoái của thị trường bất động sản. Theo báo cáo tháng 7 của công ty nghiên cứu bất động sản Leyoujia, giá nhà ở cũ tại ít nhất 5 khu vực nổi tiếng ở Thâm Quyến đã giảm 15% trong 3 năm qua.
Một thị trường bất động sản bị nghi ngờ về tính chính xác của thông tin có thể gây trở ngại cho người mua nhà và cũng có thể gây khó khăn cho việc xây dựng các chính sách trong tương lai.
Yan Yuejin, giám đốc nghiên cứu của Viện nghiên cứu E-House Trung Quốc, cho biết: "Khoảng cách giá cả đã trở thành trở ngại lớn trong việc diễn giải chính xác thị trường nhà ở. Một số dự án mới phổ biến khiến mọi người cảm thấy thị trường đang nóng, nhưng thực tế một số dự án ở ngoại ô thực sự khó bán."
Ngày 26 tháng 3 năm 2023, một trạm xe buýt gần một công trường xây dựng ở khu thương mại trung tâm Bắc Kinh. (Jade Gao/AFP)
Sự can thiệp sâu rộng của ĐCSTQ vào giá nhà đất đã khiến họ mất liên lạc với phản ứng của thị trường
Bloomberg chỉ ra rằng khoảng cách hiểu biết về giá nhà đất một phần là do ĐCSTQ có rất nhiều công cụ chính sách có thể can thiệp vào giá nhà đất.
Các quốc gia như Hoa Kỳ chỉ điều chỉnh thị trường bằng cách thắt chặt tỷ lệ cho vay và tăng lãi suất. Đảng Cộng sản Trung Quốc không chỉ làm điều này mà còn cấm người dân sinh ra ở các thành phố không xác định mua nhà hoặc hạn chế số lượng. tài sản mà một cá nhân có thể sở hữu.
Chính quyền ĐCSTQ cũng có thể can thiệp trực tiếp vào giá nhà đất.
Vì hầu hết nhà mới ở Trung Quốc đều được bán trước nên việc quản lý các dự án này sẽ gây ra những biến dạng. Thông qua "giấy phép bán trước nhà ở thương mại", cơ quan quản lý nhà ở địa phương có thể can thiệp vào giá nhà ở của những bất động sản mà các nhà phát triển dự định bán.
声明发表后，世茂的股价暴跌至历史最低，跌幅超过14%，仅为0.39港元（0.05美元）。
周四，美国公布的3月PPI数据，升速意外低于市场预期。3月整体PPI环比升幅为0.2%，同比升幅2.1%，分别低于经济学家预测的0.3%和2.2%。
港府早于3月21日预告，将于3月27日举行“裕泽香江”，其中题为“慈善及财富传承”的主题讨论，演讲嘉宾包括阿里。当时港府的新闻稿，介绍其为“杜拜统治家族成员 Sheikh Ali Rashed Ali Saeed Al Maktoum 殿下”（His Highness Sheikh Ali Rashed Ali Saeed Al Maktoum （member of the Ruling Family, Dubai）），参与同一高峰论坛的嘉宾及不同场次的主持人，包括瑞银财富管理总裁 Iqbal Khan、汇丰环球私人银行及财富管理行政总裁诗文慧、摩根大通香港行政总裁、董事总经理彭思佳、LGT主席及首席执行官、Lightrock创始人及主席H.S.H.列支敦士登马克斯亲王、WndrCo创始合伙人、华特迪士尼集团前主席及梦工场动画公司联合创始人兼首席执行官Jeffrey Katzenberg等。
分析师们还预测，中国2024年经济增速仅4.6%，明年增速可能进一步减至4.4%。
Các nhà phân tích của Goldman Sachs cho rằng giá nhà đất cũ cũng bị bóp méo trong những năm gần đây. Kể từ năm 2021, chính quyền ở hơn chục thành phố lớn đã thiết lập cái gọi là “cơ chế giá tham chiếu” cho thị trường nhà ở cũ, thay thế giá thị trường bằng giá do chính phủ khuyến nghị.
Ngoài ra, còn có một thực tế lâu đời là để trốn thuế, một hợp đồng khác được ký kết với giá thấp hơn đối với nhà cũ, khiến giá giao dịch chính thức thấp hơn một cách giả tạo hơn giá thực tế..
Một đại lý bất động sản tên Guo ở Thượng Hải cho biết rất khó có được giá giao dịch thực sự. Ông nói thêm rằng dữ liệu giao dịch thường phản ánh mức giá thấp giả tạo được người mua và người bán báo cáo cho cơ quan chức năng, thay vì giá giao dịch thực tế.
Người biên tập: Ye Ziwei#